全球新动态：李宇嘉专栏丨缓解商品房供需问题，须提高纾困的精细度

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李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

国家统计局刚刚发布的数据显示，5月份房地产各项指标有所转弱。具体来看，土地出让和新开工下滑使得开发投资继续承压。1-5月份，房地产新开工面积下跌22.6%，跌幅比1-4月份扩大1.4个百分点；土地购置费方面，1-5月份300城宅地成交建面下滑34%，导致随开工而计入开发投资的土地购置费减少，拖累开发投资。1-5月份，房地产开发投资下跌7.2%，跌幅比1-4月扩大0.6个百分点，跌幅连续3个月扩大。

1-5月份，全国商品房销售面积同比下降0.9%，跌幅比1-4月扩大0.5个百分点，跌幅此前连续收窄后，1-5月份首次反弹。其中，住宅销售面积增长2.3%，但增幅比1-4月降低了0.4个百分点；商品房销售额增长8.4%，增幅也比1-4月降低了0.4个百分点，其中住宅销售额增长11.9%，增幅提升0.1个百分点，也是为数不多的增幅扩大指标，主要原因是，去年1-5月住宅销售额跌幅较大而形成低基数，而近期各地高价改善新盘交易活跃拉高了交易额。

李宇嘉。资料图

需求端转弱体现在价格上，5月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，涨幅比4月份回落了0.2个百分点，为3月份以来涨幅连续2个月回落，且相比4月份回落幅度加大。其中，一线、二线城市新房指数环比分别上涨0.1%、0.2%，涨幅比上月分别回落0.3个和0.2个百分点；5月份，70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.2%，为2月份以来首次下跌。其中，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。

供给端，1-5月份开发企业到位资金同比下降6.6%，跌幅连续收窄后再次扩大。其中国内贷款下降10.5%，跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点；自筹资金下降21.6%，跌幅扩大了2.2个百分点。这两项跌幅扩大，反映金融机构对房企的风险担忧仍然存在，新增开发贷款及发行债券均在下降。销售端较为疲弱叠加资金端的风险担忧，导致开发商拿地、开工、供应积极性有所减弱，5月30城新房供应仅为2019-2021年同期一半。总的看，房地产供需两端均在缩量。

近期出现了新的情况。一季度积压的购房需求释放后，后续需求接续能力尚待提升，且存在“断层”的迹象，导致需求端指标掉头向下，快节奏的冷暖转换在过去较罕见。从近期新房成交结构看，中心区少数大户型、改善主导的高价新房交易较稳定，而大体量的外围或其他类型新盘交易明显下降。根据相关数据，5月30城平均开盘去化率43%，比4月下降8个百分点。热点城市新增供地也呈现出“中心区热点地块被疯抢，其他地块遇冷”的分化局面。

另一方面，一线城市回落幅度更大。5月份，一线城市新房价格涨幅明显回落，二手房价格“由涨转跌”；根据相关数据，5月份一线城市新房成交量环比下滑22%，降幅高于30城平均水平，5月份京沪新盘去化率环比下降17个百分点。主要原因在于，一线城市二手房挂牌迅速攀升，房龄大（20年左右）的房源较多，交易周期长、价格预期较弱，导致换房的链条受到一定阻碍。另外，一线城市新市民、年轻人较集中，3-4月新房提价案例多，也影响了需求。

短期看，必须要推进既有的纾困政策落地，比如带押过户、降低经纪服务费率、推进商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等，目前这些政策已陆续有部署。下一步，各地要细化主体责任，住建、金融、不动产管理等相关部门要推进信息公开，加强信息系统、实施机制对接，消除各方风险担忧，摒弃“看重短期利益”的共输局面，重视降低交易成本、打通循环堵点后，有利于做大蛋糕和实现共赢的局面。

此外，鉴于当前购买力仍有所不足的情况，建议合理下调二手房交易的税率、二手房按揭利率，这些都有助于降低交易成本、疏通交易堵塞。另外，部分销售下滑幅度大的城市，可优化“认房又认贷”，比如已偿还的贷款记录满一定年限可不再认定。在供给端，建议加大对在建、在售新盘巡查力度，对于在道路、学校等市政和服务配套等方面存在硬伤的项目，要加大补短板的力度，以有效供给来迎合和释放需求。最后，要加强稳就业的扶持力度，加大社保兜底力度，加大保租房供应的规模和效率，推动租购并举，让需求端能休养生息，夯实商品房的内生动力。

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